Mit Ausbruch der Covid-19 Pandemie wurde der geringe Ergebnisbeitrag eines großvolumigen Economy Hotels zum Immobilienportfolio eines internationalen Industriekonzerns stark sichtbar. Bereits vor der Pandemie hatte es mit niedrigen und sinkenden Umsatz- und Ergebniszahlen zu kämpfen, die zum Teil aus dem herausfordernden Marktumfeld rührten. Der Eigentümer wollte Maßnahmen treffen, um das Hotel langfristig in eine renditestärkere Bestandsimmobilie zu verwandeln. Vor diesem Hintergrund sollte HOTOUR ergebnisoffen prüfen, welche Entwicklungsoptionen sich für das Objekt ergaben.
Ziel des Auftrags war es, sinnvolle hotelfachlich-betriebswirtschaftliche und baulich-konzeptionelle Entwicklungsoptionen zu ergründen und auszuarbeiten. Dabei sollte eine Entscheidungsgrundlage erstellt werden, auf deren Basis das Management die Weichen für die langfristige Zukunft des Objekts stellen kann.
Zunächst wurden von HOTOUR die Rahmenbedingungen detailliert analysiert (Standort, Markt, Wettbewerb). Generell wurde untersucht, wie sich sie unterschiedlichen Reisesegmente im Anschluss an die Pandemie am Standort entwickeln würden. Außerdem wurden die bisherigen betriebswirtschaftlichen Ergebnisse in hotelspezifische Kennzahlen übersetzt sowie mit Wettbewerberdaten und branchenüblichen Benchmarks gegenübergestellt. Das Bestandsgebäude wurde auf dessen Attraktivität aus Gastsicht und Funktionalität aus Betreibersicht sowie – gemeinsam mit einem Architekten und Ingenieur aus unserem Netzwerk – Konversionspotentiale geprüft. Auf dieser Basis wurden mögliche künftige Immobilien- und Betriebsszenarien entwickelt. Für jedes Szenario wurden grob der Investitionsbedarf und die künftige Wirtschaftlichkeit ausgearbeitet. Zudem wurde indikativ der Marktwert des Objekts wie es steht und liegt ermittelt.
Insgesamt wurden dem Eigentümer acht Optionen präsentiert und eine Handlungsempfehlung abgegeben. Dabei wurden unterschiedliche Renovierungsszenarien, Umbauten, Konversionen und Teilkonversionen in Senior oder Micro Living, Eigen- und Fremdbetrieb (Vermietung) und auch ein möglicher Verkauf in Betracht gezogen. Für drei ausgewählte Optionen wurden der Investitionsbedarf und die künftige Wirtschaftlichkeit im Anschluss detaillierter ausgearbeitet und die Ergebnisse im Vorstand vorgestellt.