Im Rahmen eines Forward Deals prüfte unser langjähriger Kunde den Ankauf einer Mixed-Use Immobilie in einem deutschen Primärstandort. In prosperierender Lage standen unterschiedliche Nutzungsarten (unter anderem Serviced Apartments, Co-Living) und damit auch Betreiber bzw. Marken zur Auswahl. HOTOUR begleitete den Investor im Rahmen der Ankaufsprüfung. Neben der klassischen Ankaufsprüfung lag der Fokus vor allem auf der detaillierten Bewertung des Betreibers in diesem noch jungen, auf Investorenseite teilweise noch unbekannten Marktsegments der Serviced Apartments und des Co-Living). Parallel sollte die finale Pachthöhe der Konzepte für das Projekt festgelegt werden.
Ziel war es demnach, die Investmentgesellschaft beim Ankauf – neben der notwendigen Pachtplausibilisierung – bei der Einschätzung des Betreibers, dessen Bonität und der wirtschaftlichen Tragfähigkeit seiner Serviced Apartments und Co-Living Konzepte zu unterstützen. Während der laufenden Betreibervertragsverhandlungen stützte dabei unsere kontinuierliche Überprüfung der jeweiligen wirtschaftlichen Parameter (Cash-Flow-Modellierung) den Verhandlungs- und Entscheidungsprozess.
Projektbezogen analysierte HOTOUR den Makro- und Mikrostandort sowie das aktuelle und zukünftige Wettbewerbsumfeld. Eine Analyse des Markts für Serviced Apartments und möbliertes Wohnen (Co-Living) in der Primärdestination war ebenfalls Bestandteil der Evaluation. Für die Bewertung und Einschätzung des künftigen Betreibers analysierte HOTOUR u.a. die Unternehmenshistorie, das bestehende und projektierte Portfolio, den Außenauftritt sowie verschiedenste betriebswirtschaftliche Kennzahlen. Der daraus gewonnene Eindruck wurde in einem intensiven Interview mit Schüsselpersonen der Betreibergesellschaft verifiziert, insbesondere hinsichtlich deren Kompetenzen im Bereich Entwicklung, Operations, Marketing, Finanzen und Vertrieb. Die gesammelten Erkenntnisse wurden von HOTOUR in einer detaillierten Wirtschaftlichkeitsprognose für das Serviced Apartments und das Co-Living Konzept gebündelt, auf deren Basis die nachhaltige Pacht ausgewiesen wurde.
Trotz des geringen Track Records des Betreibers im Segment der Serviced Apartments und des Co-Living war es durch intensive Marktrecherche und fundierte Gespräche möglich, die Kompetenz des Betreibers sowie dessen Eignung für das spezifische Projekt zu bewerten. Kanalisiert wurde dies in der Festlegung der tragfähigen Pacht. Die Transaktion wurde im gewünschten Zeitrahmen und zur Zufriedenheit der Parteien durchgeführt.