Die erste Projektidee
Zunächst verifizieren wir in einem Quick Check und später in einer Pre-Feasibility Studie ob das verfügbare Grundstück für ein Hotel geeignet ist, ob der lokale/regionale Hotelmarkt noch ein Hotel rechtfertigt oder ob sich aus der Wettbewerbs-Situation vor Ort das Verdrängungspotenzial für ein neues Hotel ableiten lässt. Dies ist meist untrennbar verbunden mit dem richtigen Produkt – denn nicht jedes Hotelkonzept hat das Potenzial zur Verdrängung. Deshalb ist der nächste wichtige Schritt die Konzeption des Hotels, die Betriebstyp, -größe und Betreiberkonzept definiert. Mittels einer groben Wirtschaftlichkeitsprognose erarbeiten wir eine erste Pacht-bzw. Cash-Flow Indikation. Somit ist, sofern das Hotel von Dritten betrieben werden soll, die Basis zur Betreibersuche gelegt. Diese führen wir dank exzellenter Betreiberkontakte meist eigenständig durch oder stehen dem Entwickler bei Vertragsverhandlungen beratend zur Seite.
Die Konzeption
Im nächsten Schritt gilt es, die Konzeption mit einem Raum- und Funktionsprogramm in das Architekten-Briefing zu transportieren, als Basis für eine weitgehend betreiberunabhängige, drittverwendungsfähige Grob-Planung. Anschließend erarbeiten wir mit den Architekten die Investitionskostenschätzung, verfeinern die Wirtschaftlichkeitsprognose und liefern als Zwischenschritt unserer Beratung eine Feasibility Studie, die die Grundlage der Bankfinanzierung und Investorensuche darstellt.
Die Realisierung
In der Realisierungsphase übernehmen wir im Rahmen der hotelfachlichen Planungs- und Baubegleitung die Rolle des Moderators zwischen den wirtschaftlichen Interessen des Entwicklers und den Anforderungen des Betreibers. Wir übernehmen die Gesamtkoordination der Beschaffung des FF&E? (Furniture, Fixtures and Equipment), die für branchenfremde Investoren in der Regel eine große Hürde darstellt und jeweils auf den Hoteltyp und den Betreiber zugeschnitten wird.
Der Quick Check gibt dem Projekt-Initiator schon im Rahmen der ersten Projektidee eine Indikation, ob eine Hotelentwicklung weiterverfolgt werden sollte. Vor allem als interne Entscheidungsgrundlage gedacht, beantwortet der Quick Check schnell, übersichtlich und informell die Fragen, ob ein konkreter Standort für ein Hotel geeignet ist, welcher Betriebstyp aus Sicht des Marktes dafür geeignet ist und ob geeignete Betreiber dafür zur Verfügung stünden.
Leistungen:
- Kurze Standortanalyse, vor Ort oder im Desk Research
- Erste grobe Einschätzung des Markt- und Verdrängungspotentials im Wettbewerb
Nächster Schritt:
Bei positiver Bewertung dient der Quick Check als Grundlage für eine Pre-Feasibility Studie
Der nächste Schritt in der Projektentwicklung ist eine Pre-Feasibility Studie, die als nächste Sollbruchstelle des Hotelprojekts dient. Mithilfe dieses Gutachtens können auch fachfremde Personen absehen, welche Größe und welche Kategorie für das Hotel in Frage kommen und mit welchen Erträgen seitens Betreiber und Investor zu rechnen ist. Die Pre-Feasibility Studie eignet sich bereits zur Erst-Ansprache von Betreibern, sofern die Grobkonzeption bereits mittels eines Raum- und Funktionsprogramms in eine erste Architektenplanung umgesetzt wurde.
Leistungen:
- Markt-, Standort- und Wettbewerbsanalyse
- Grobkonzeption
- Grobe Wirtschaftlichkeitsberechnung
Nächster Schritt:
Erweiterung zu einer Feasibility Studie zur Betreiber- und Investorenansprache
Ein Hotelkonzept wird stets aus den Anforderungen des Marktes (Marktlücken/ Verdrängungspotenzial), der Zielgruppen und den Gegebenheiten des verfügbaren Grundstücks erarbeitet. Ziel ist es, das Geschäftsmodell zu entwickeln, das nachhaltig die beste Rendite generieren kann.
Leistungen:
- Entwicklung des Alleinstellungsmerkmals (USP), definiert durch:
- Größe und Kategorie des Betriebes
- Gastronomiekonzept
- Freizeitkonzept
- Konferenzkonzept
Nächster Schritt:
Aus der Produktkonzeption abgeleitet werden die erforderlichen Infrastruktureinrichtungen und Flächenansprüche, die in ein Raum- und Funktionsprogramm münden.
Der passende Betreiber ist der entscheidende Erfolgsfaktor für ein nachhaltig profitables Hotel. Wir kennen die Anforderungen der Betreiber und wissen um deren Stärken und Schwächen. Zielsetzung ist es, dank unserer langjährigen exzellenten Kontakte zu den Entscheidern der Hotelgesellschaften, den oft langwierigen Prozess der Betreibersuche zu vereinfachen und zu beschleunigen.
Leistungen:
- Erarbeitung eines Konzeptes und Vorauswahl geeigneter Betreiber
- Erstellung von Exposés und Informationsmemoranden
- Unterstützung bei der Vertragsverhandlung
- Vertretung der Interessen des Bauherren/Eigentümers
Nächster Schritt:
Finanzierung
Die Beratung oder Federführung der Betreiberverhandlungen erfolgt unter hotelfachlich-betriebswirtschaftlicher Sicht und in enger Abstimmung mit dem Anwalt des Entwicklers bzw. Investors. Zielsetzung ist ein „drittverwendungsfähiger“ Vertrag, der auch den Anforderungen anderer, insbesondere institutioneller, Investoren genügt.
Leistungen:
- Erarbeitung der betriebswirtschaftlichen Eckdaten des Pacht- oder Managementvertrags (Term Sheet)
- Ermittlung von Ergebnisgarantien und Mindestpachten
- Ausarbeitung variabler Pachtbestandteile
- Verhandlung hotelspezifischer Vertragsbestandteile wie Technical Assistance Fees, Übergabemotdalitäten, Rücktrittsvorbehalte, Referenzen für angestrebte Qualitätsstandards etc.
Nächster Schritt:
Hotelfachliche Planungs- und Baubegleitung in der Durchführungsphase
Das Raumprogramm ist das wesentliche Bindeglied zwischen hotelfachlicher Konzeption und architektonischer Planung. Es beschreibt im Wesentlichen für die planenden Architekten und Sonderfachleute die elementaren funktionalen Zusammenhänge.
Leistungen:
- Festlegung von Zimmerzahl, Zimmergrößen und Zimmermix (Standard-, Deluxe-Zimmer, Suiten)
- Definition der Größe von öffentlichen Bereichen wie Lobby und Rezeption
- Festlegung des Flächenbedarfs für Gastronomie (Restaurant, Bar, Bistro) und Veranstaltungsbereich (Anzahl, Größe und Anordnung der Konferenzräume)
- Definition des Wellnessbereichs (Basis für Wellnessplaner)
- Konzeption und Flächenplanung des Wirtschaftsbereichs - Küche mit Nebenflächen, Lagerflächen, Verwaltung, Personalbereiche, Haustechnik
Nächster Schritt:
Hotelfachliche Planungs- und Baubegleitung in der Durchführungsphase
Die Investitionskostenschätzung ist ein wichtiger Bestandteil bei der Hotelplanung. Die Investitionskosten tragen in entscheidendem Maße zur Entscheidung über die Durchführung des Hotelvorhabens bei, da sie die Rentabilität mitbestimmen.
Leistungen:
- Die Investitionskosten für die Gebäude, die Freianlagen und die Möblierung werden in Zusammenarbeit mit den Architekten nach DIN 276 geschätzt
- HOTOUR ergänzt und/oder überprüft diese Schätzung mit hotelfachlichen Kennzahlen und arbeitet den Architekten zu
Als Ergänzung zur Pre-Feasibility Studie arbeiten wir die Feasibility Studie aus mit dem Ziel, diese bei Finanzierungsinstituten und potenziellen Investoren als neutralen Businessplan zu nutzen.
Leistungen:
- Alle Leistungsbausteine der Pre-Feasibility Studie ergänzt um:
- Raum- und Funktionsprogramm als Ergebnis der Betriebskonzeption
- Investitionskostenschätzung
- Detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung über 10 Jahre in drei Szenarien
- Ermittlung der nachhaltig erzielbaren Pacht
- Ermittlung des Investorenergebnisses
Die HOTOUR genießt aufgrund langjähriger Zusammenarbeit mit diversen Finanzierungsinstituten einen ausgezeichneten Ruf innerhalb der Branche. Wir kennen die Anforderungen der Banken, die Hotels finanzieren, und sorgen dafür, dass die erforderlichen Prozesse rasch umgesetzt werden.
Leistungen:
- Beratung bei der Suche nach einer geeigneten Bank
- Erstellung der erforderlichen Gutachten nach den Vorgaben der finanzierenden Bank
- Vorbereitung der hotelfachlich relevanten Informationen für den Kreditantrag
Nächster Schritt:
Hotelfachliche Planungs- und Baubegleitung in der Durchführungsphase
Unsere Unterstützung bei der Investorensuche hilft ihnen dabei, wertvolle Zeit einzusparen, da wir zielgerichtet und mit den notwendigen Unterlagen im Gepäck Investoren ansprechen und mit ihnen verhandeln.
Leistungen:
- Erarbeitung eines Konzepts und Auswahl geeigneter Investoren
- Erstellung eines Exposés bzw. Informationsmemorandums
- Investorenansprache
- Vorbereitung und Begleitung von Verhandlungen
Zielsetzung ist es, fachkundig während der gesamten Projektphase die unterschiedlichen Interessenslagen von Projektentwickler/Investor und Betreiber, insbesondere im Hinblick auf Innenausbau und -ausstattung, zu moderieren und tragfähige Kompromisse zu entwickeln.
Leistungen:
- Die Teilnahme an Planungs- und Bausitzungen
- Die Überprüfung und Optimierung von Detailplanungen
- Die Durchführung von Baubegehungen mit dem Betreiber
- Die Bauabnahme mit dem Betreiber. Überprüfung von Baubeschreibungstexten und Qualitäts-definitionen des Betreibers
Nächster Schritt:
Fertigstellung und Übergabe des Hotels an den Betreiber
Zielsetzung ist es, trotz steigender Anforderungen der Betreiber an das FF&E (Furniture, Fixtures und Equipment) die bestmögliche Ausnutzung des Budgets zu erreichen.
Leistungen:
- Koordination des Budgets für das gesamte FF&E
- Abstimmung der Ausschreibungen für Innenarchitektur, Küchen, IT Ausstattung und der Beschaffung des Kleininventars
- Überwachung Lieferung und Montage aller Komponenten
